利空？最多贷款6成，“老破小”何去何从

最近，房贷又传来新消息。广州农业银行出台了针对二手房的贷款新政：

·30年楼龄以上的楼梯楼最多只能贷款5成，其余楼梯楼最高贷6成；

·30年楼龄以上的电梯楼，最多可以贷款6成；

·不再准入增城，南沙，花都，从化，番禺的二手房贷款，其中番禺楼龄在20年以内的电梯楼除外；

·房贷发放本年内，不得受理“房贷客户模型”准入的信用类贷款。

若消息属实，购房者对“老破小”的选择将更加谨慎，大多数原本对老旧小区就嗤之以鼻，如今这消息一出，可谓雪上加霜。

这样的限贷政策，对于“老破小”有什么影响呢？

最大的问题是流通性，大多数要买“老破小”，除了考虑资金问题，还是考虑转手难度。

打个比方，买老破小就像击鼓传花，大家都不想接最后一棒，因为最后一棒意味着成为韭菜。

过去买老破小需要考虑的方面有很多，例如户型适不适合现代居住，小区环境如何，还有没有升值空间等，如今又多了房贷问题，对老破小市场必然会造成影响。

再来看另一个问题，这一房贷政策会不会导致旧房子贬值？

需要明确的一点是，在国内房龄是影响房子价值因素，但并不是最重要的，关键还是要看地段。

房子所在的位置，决定了它的价值。中心区核心地段，是选择老破小的大前提，没有这个基础条件，其他一切都是白搭。

因为中心区核心地段意味着太多东西：商务商业圈、教育、医疗以及各种生活配套。

在小编看来，房贷政策不至于导致老破小贬值，因为房龄增长不是老破小独有的，即便珠江新城也有接近30年的房子，成交价也是10万+。

老旧的二手房虽然有不足，但不能否认其价值。

由于建设年代较早，大多数老破小都位于市中心成熟地段，不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全。

除此之外，老破小还有一个特点：总价低。大多数老破小房源面积较小，但实用率较高，购房者往往能以低总价购入，当然学位房例外。

事实上，老破小并非洪水猛兽，买它的人大有人在，而且不少优质二手房成交周期短得超乎想象。

查询贝壳二手平台，优质老小区房源成交周期不足20天。对比周边项目，这些房源具有价格优势，同区位同配套价格更低，展现出较高的性价比。

再来看一个数据，据机构报告显示，不同房龄的房子价格涨幅有不同表现，2-10年的次新房理想当然有不错表现。

但让人意外的是，20年以上房龄的房源也有较为可观的涨幅。由此可见，老破小也是有升值潜力，并非“一文不值”。

其实，不少人购房者选择老破小更多是一种无奈，没有足够预算选择市中心优质次新房，只能退而求其次。

因此，绝大多数人购买老破小只是一个过渡，未来转售的机会很大，这就关系到升值能力以及转售难易度。

首先，学位房属性。学位房的价值，无需多言，成交价格就摆在那里，而且有价有市，几乎每个招生季前夕，都占有一定的市场份额。

这类老破小成交均价也十分可观，据贝壳成交记录显示，今年8月，华南农业大学宿舍嵩山区成交一套房源，面积为58.59㎡，总价达620万，折合单价为105821元/㎡。

其次，尽管不要选择大面积的户型，面积大意味着总价高，购房者可选择的范围也越大，

例如同样是200万的预算，购房者可能更倾向选择中心区老破小，而不选花都、增城区的偏远板块。

但如果总价提升到400万，就没必要选择老破小了，有不少潜力板块的新房可以选。

再极端一点的情况，如果房龄30年以上只能贷款5成，那么面积小总价低也意味着首付低，这也是其他购房者考量的因素。

因此，如果想老破小转手容易，买小户型会比较合适的。