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“防风险+保民生+促消费”相互协同 房地产市场转入新发展模式

2023-03-11 17:02:22    衡房网     行业动态 房产资讯      来源:证券日报

  化解房企风险、提振楼市信心、改善房地产行业资产负债表……这是过去一年房企、地产从业者以及购房者十分关注的话题。那么,关于房地产市场,今年全国两会释放了哪些新信号?

  仔细研读今年政府工作报告后可知,有三大方面内容值得关注,一是有效防范化解优质头部房企风险;二是支持刚性和改善性住房需求;三是加强住房保障体系建设,解决好新市民、青年人等住房问题。这意味着,今年房地产行业将聚焦“防风险+保民生+促消费”三大方面,促进行业走向新发展模式。

  全国人大代表、58同城CEO姚劲波向《证券日报》记者表示,“当下,房地产业已从‘增量时代’进入到‘存量时代’。基于此,建议拓宽房企的融资通道、优化预售资金监管制度、加速数智化落地,让房企行稳致远。”

  至于房地产行业如何向新发展模式转变?姚劲波认为,房地产行业本身需要从“带动经济发展”单引擎作用,向“经济发展与保障民生需求”的双引擎作用转变;地方政府逐步从土地财政向优化税收结构转变;房地产开发从“旧三高”模式向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。

  多措并举化解房企风险

  改善行业资产负债表

  今年政府工作报告提出,“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”。

  “过去几年,房地产行业规模快速扩张主要靠‘快周转战略+高杠杆’模式,这种发展模式是不可持续的。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,建立良性循环模式需要继续降低企业杠杆,动态调整政策,促进整体市场平稳运行。

  “要防止风险扩散到优质房企。当下实施‘三箭齐发’等政策,重点是稳定优质房企,这是行业和市场的基本盘。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,对于其他出险企业,应坚持市场化原则,该破产的破产、该重组的重组。

  “降杠杆、缩规模是当前改善房企资产负债情况的主要方式,也是控制风险的主要手段。保持合理负债水平、调整债务期限结构及融资结构、提升股权比例是降杠杆的主要途径;推动收并购、发行CMBS/CMBN、REITs等实现资产出表,可达到补充现金流和缩表的效果。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示。

  至于实操层面如何落地,中指研究院市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示,“2022年底,‘金融16条’‘三支箭’等政策措施先后出台,至今已有超190家房企获得银行授信额度超6万亿元,交易商协会已受理储架式发债申请超1400亿元,近40家企业公布定增、配股募资计划。其中,碧桂园、雅居乐已完成配股,企业融资环境持续改善。”

  在优化A股房企股权融资后,据公开数据显示,截至目前,共有14家房地产企业发布再融资预案,预计融资合计约573.16亿元;在全面实行股票发行注册制过程中,多家房地产企业的再融资申请已顺利平移至交易所,近日均已受理。

  “此外,房企可以拿出优质自持物业,参与REITs发行,实现资产出表与现金补充的双赢。”刘水表示,当前房地产行业正在进入存量时代,盘活自持物业成为补充现金流、提高资产流动性的良好手段。

  今年2月份,中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》,明确不动产投资范围、管理人试点要求等。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示,“从房企角度来看,私募基金入场将有助于房企盘活存量资产,增加融资渠道,化解房企金融风险。”

  “对于持有商业地产的房企来说,要提升运营效率、加强地产的盈利能力,进而做高商业地产价值,有利于REITs的发行与融资。对于持有租赁物业的房企来说,要积极打造长租品牌,贴合政策开发长租市场。一方面利用窗口期通过REITs实现融资,另一方面也为探索新模式、拓展经营方向打好基础。”刘水表示。

  全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸建议,阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具,助力化解住宅交付风险。具体来看,盘活问题房企的存量资产,通过“问题房企”和“优质资产”的隔离,控制产品风险;所募集资金除归还项目自身的负债以外,全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题,严禁挪作他用;制定特殊的募集资金监管要求,针对该类别企业和资产的特殊情况,建立专门的资金监管机制。

  刘水认为,私募基金投资此类项目有两种方式,一是注入股权资本,二是提供相应借款,为项目开发建设提供资金保障,加速项目“保交付”进程。不动产私募基金的投资范围相对公募REITs更为广泛,资金体量也更为庞大,对房企来说是更有潜力的融资方式。

  刘丽杰表示,展望2023年,化解房企风险仍将是各地政府的关注重点,各项已出台政策将进一步深化落地,房企金融风险有望加快出清。

  落实“保交楼”保民生工作

  激活楼市需求提振购房信心

  多位行业专家表示,在防风险、改善行业资产负债情况同时,要将政策着力点落在进一步强化“保交楼”保民生、支持合理住房消费需求等方面,坚持“房住不炒”定位。

  “‘保交楼’仍是化解房企金融风险的重要一环。”刘丽杰表示,新房项目顺利交付,满足刚性和改善性需求,房地产市场才能从根本上恢复平稳发展。2022年,在多项金融政策支持下,“保交楼”取得一定进展,但仍有一定体量的停工项目尚未得到妥善处置,2023年“保交楼”任务仍需努力落实。

  当前,多地都将“保交楼”工作视为重要任务。比如,吉林省今年要求完成1.5万套保交楼任务;安徽省推进房地产开发项目逾期交房专项治理,加强商品房预售资金、交付质量等监管力度。

  “对于房企来说,要抓住当前各项利好政策,通过补充资金完成‘保交楼’任务,通过借新偿旧、合理展期缓解偿债压力,通过收并购等市场化方式实现资产‘瘦身’。”刘水表示,在积极主动化解风险的基础上,房企才有望在销售市场和融资市场上重获信任,进而修复现金流。

  今年政府工作报告指出,“支持刚性和改善性住房需求”。2022年以来,各地持续出台优化购房信贷、公积金、松绑限购、限售等政策,降低购房门槛及成本,加快刚需及改善性需求入市。

  全国人大代表、荣华控股集团董事长崔荣华建议,在全国范围内推行住房商业贷款转住房公积金贷款的政策。她表示,“在房地产市场规模大、影响人群数量多的一线城市,加快推行速度,让惠民政策尽快落地,在已出台‘商转公’政策的城市出台实施细则,推动‘商转公’的真正落地,并为后续跟进城市提供参考样本。”

  全国政协委员、国务院发展研究中心原党组书记马建堂表示,在居民消费中,住房及相关消费占比很高,去年四季度中央出台了稳定房地产市场的若干条政策,目前一些一线城市的房地产市场有所复苏,消费和价格都有所回升。

  “要继续实施中央已经出台的稳房地产市场的举措,多种方式缓解房地产开发企业的流动资金困难,鼓励刚性和改善性住房消费需求。总之,一定要把房地产市场稳住。”马建堂说。

  “预计需求端的支持性政策仍将保持连续性和稳定性。”刘丽杰表示,当前市场修复态势尚未稳固,仍要进一步修复市场预期,应加大对改善性住房消费的支持力度。

  陈文静表示,“预计未来针对新市民住房的政策支持力度将进一步加强,特别是在新市民人口较多的城市,降低购房门槛和购房成本均有一定空间。同时,对于购买家具、家电等配套消费的金融支持力度也可以加强。”

  告别高负债无序扩张时代

  推动向新发展模式平稳过渡

  今年政府工作报告提出,“要加强住房保障体系建设,解决好新市民、青年人等住房问题”。在业内看来,这是房地产新发展模式的重要支撑点。

  全国政协委员、四川省商会副会长、明宇实业集团有限公司董事长张建明建议,同步推进保障性住房建设和商品房市场化,完善住房“双轨制”长效体系。应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向,一手抓保障性住房建设,一手抓商品房市场化,加快完善住房“双轨制”长效体系。

  “从住房结构来讲,保障性住房的建设规模将会进一步提高,向更多的人提供低成本住房。在实现‘住有所居’的同时,也能起到稳定房价的作用。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示,“房价稳定了,地价也就稳定了,进而预期也就稳定了。”

  为了加快发展保障性租赁市场,2023年1月份举行的全国住房和城乡建设工作会议,把发展保障性租赁住房,加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题,作为2023年房地产市场工作的重点内容之一。

  那么,如何扩大长租市场规模,同时确保租赁市场有合适的回报率呢?上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊向《证券日报》记者表示,可以从降低租赁住房建设运营成本和完善退出机制等方面入手。一方面给予住房租赁企业一定风险补偿和其它相关政策支持;另一方面,通过确立清晰的产权关系和建立稳定的租赁关系,不断丰富基础资产类别,加快推进租赁住房领域REITs。

  实际上,2022年12月份,证监会副主席李超曾提出,加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

  “此外,还可以发展公共服务,提升租赁住房本身的质量,优化租赁住房周边配套设施,改善居住体验。通过探索积分赋权等方式,使公共服务的享受标准与住房拥有情况脱钩,使租赁群体也能享有同等范围与质量的公共服务资源。”姚腊如是说。

  更重要的是,对于业内极为关注的房地产新发展模式,有分析人士称,核心之一就是低负债、稳杠杆、重运营,房企业务重心从前端开发向后端运营服务转移,完成从开发商到运营服务商的转变。中金公司研报表示,新发展模式蕴含着未来房企发展的五个新方向,一是新建商品住宅逐渐转向重点服务于改善型需求;二是保障性和市场化租赁住房将成为发展蓝海;三是综合城市更新能力将为企业带来更多机遇;四是存量房经营和交易活动的体量逐步扩大;五是房地产金融服务业务更加规范化发展。

  “房地产新发展模式既是指业务方向的新模式,也是指经营策略的新模式。房企要将业务发展方向与当前改善资产负债表的导向相结合,在降低杠杆、缩减负债的前提下探索对应的发展模式。”刘水认为,房企首先要立足于开发业务,在此基础上结合政策导向探寻新的业务发展方向,如参与城市更新、改善型住房建设、长租项目建设等。

  总体而言,当下的房地产行业已经告别高负债模式,走上向新发展模式平稳过渡之路。


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