如何看懂沙盘，教你选出楼盘里面性价比最高的楼栋？

买新房的时候；每个人都会去售楼处看看沙盘，听销售顾问介绍每栋楼的情况，哪是楼王，哪一栋性价比最高，顾客听得云里雾里，但也只能跟着销售顾问的思路走，最后往往选择了销售顾问口中“性价比最高”的楼栋，自以为赚到了，心里对销售顾问万分感激。但实际情况却不是这样。

一个楼盘，主要有三个价格需要关注，一是我们在网上看到楼盘价格，比如某某小区均价多少，这个价格是楼盘均价。二是楼栋均价，也就是楼盘里面每栋楼的销售均价，这个价格买房人一般看不到，都在销售人员的价格表中。三是户型价格，这个价格也存在于销售人员的价格清单里面。因为我们买房选的是户型，所以最关注的就是户型价格，而户型价格的最直接影响因素就是楼栋均价，而楼盘均价主要是参考周边地产价格，短期内较为固定。所以，要买一个好的户型位置，就要先选择一个好的楼栋。

楼栋的朝向

正南向最好，正北向最差。我们都知道，房子朝南最好。原因是我们国家大部分地区处于北回归线以北，南向的房子光照最好，特别是在北方地区（例如东北），北向的房子在冬季基本上见不到阳光，加上北方冬季的寒冷天气，居住感受可想而知。

东向好于西向，东边是太阳初升，阳光比较柔和，晒着让人很舒服。而西向是太阳落山，西晒让人感觉很闷热，尤其是夏天。

结合走访调查的研究，我们为楼栋朝向优劣排了一个次序：南>东南>西南>东>东北>西>西北>北。

所以当你走进楼盘，第一件事是先搞清楚楼盘的朝向，一般楼盘上都有标注。然后再看看每一栋楼的朝向，最好拿一张纸随手画一下各个楼栋（画长方形表示即可）标注上楼栋朝向。然后再接着看其他的因素。

内外景观和功能设施

景观主要是关乎视野，居所的外部视野很大程度影响居住者心情和房屋的风水。

小区内的绿化景观设计通常是有规律的，通常会划出几个轴线，主要景观在主轴线，比如假山、景观水池、主要植物丛，次要景观在次轴线，比如灌木丛，草坪等。位于主景观轴线的楼栋要好于位于次景观轴线的楼栋。小区的外部景观如果有山景、海景、河景，那么外部景观通常要优先于内部景观。靠山靠海靠河的楼栋外部视野更加好。

总结一下，外部景观>内部主轴线景观>内部次轴线景观

功能设施主要是影响生活便利性，这些设施主要有小区内部幼儿园、小区健身房、小区主入口等等，比如幼儿园，通常送小孩需要走路过去，同一小区内不同的楼栋离幼儿园的距离甚至会差出10分钟的路程，对于上班族来说是一个不小的差别。此时，我们可以在纸上大概划出主次轴线，和周边景观位置。

楼间距和光照时间

这一项其实很重要，之所以放在景观后面主要是因为这一项仅靠看沙盘是不能完全了解清楚的，还需要去工地周边考察。

楼间距多少算好呢？其实楼间距还分成正面楼间距，斜向楼间距，同时楼间距好坏还要考虑太阳高度角，正规的算法要结合这些因素算出日照间距，这是楼栋设计规划要做的事情。而对于买房我们不需要那么复杂，直接参照国家标准：楼间距不小于前楼高度1.2倍。以此为标准越大越好。

楼间距还有一点非常重要也容易被忽视，就是红线外楼间距，就是和小区之外的楼栋的间距，这在沙盘上是看不到的，需要我们去施工工地周边查看。

根据楼层高度和楼层数我们可以大概知道楼栋高度，由此可以算出每个楼之间的间距。然后同样标准在纸上。

噪音影响

小区的主要噪音来源是周边马路，车的噪音是典型的线性噪音，衰减很慢，所以很容易传进室内影响居住。交通噪音主要取决于交通流量和车速。所以按照噪音影响由大到小排序：快速路>主干道>次干道>支路。楼栋距离马路100米以上或者有楼栋遮挡视为无影响。可以按照距离进行打分，比如100米为零分，越靠近马路分值越高，再乘以马路类型的权重系数就算出楼栋的噪音影响系数。同样标注在纸上。

梯户比

按照经验，一般梯户比优劣排名如下：一梯一户>一梯两户>2梯四户>其他

楼栋层数

这个按照总层数越少，居住体验越好为原则。

小区通风

从沙盘我们可以直观看到小区的楼栋分布，去看房之前在网上查询一下所在城市的风向玫瑰图，根据风向图结合沙盘，看看风向的方向里楼栋是否有完全阻挡的情况，哪个楼栋在通风口，哪个楼栋被挡住了风向，标注在纸上。

综合以上的，基本上就算是看完一个楼盘了（一般用时2个小时左右），我们就得到了一张标注了各种数据的楼盘楼栋草图。要找出最后的楼栋，我们还要做最后一步，就是结合自身情况为各个影响因素打一个权重分（满分10分），比如我觉得噪音对我来说最重要，那么噪音的影响权重分就高一些，景观对我来说影响一般，就把权重分打低一点。

打完权重分，我们在对每一个楼栋的每一个单项因素进行打分（满分10分），每一个单项因素*相应权重分，再加总起来就是一个楼栋的分数。每个楼栋的分数都算出来列出一个清单。

此时我们就知道结合我们自身喜好的情况下，每个楼栋的优劣了，然而要找出性价比高的楼栋还需要对比地产商的楼栋均价。开发商的楼栋均价基本上也是按照这个流程计算出来的，只不过他的权重分数和我们的不同，所以对比两者的价格，我们就可以找出我们觉得好开发商觉得一般的楼栋，而这些楼栋对于我们来说就是性价比最好的楼栋了。

衡房网是衡水房地产综合门户网站，为衡水用户提供衡水二手房、新房、租房、装饰等信息。

图文/南洋小强