2021上半年房地产市场总结与展望

2021上半年，房地产市场延续去年底热度，部分城市甚至出现了升温过快现象，对此，自年初以来，调控政策不断升级，从中央层面来看，继续坚定不移的坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的目标不变。同时，在“房住不炒”的总基调下，政策调控从市场参与的各大主体入手，从去年的“三道红线”、房贷集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实“三稳”目标。展望下半年，“房住不炒”仍是主旋律，因城施策将更趋精细化。

土地供应端发布了住宅用地“两集中”的新规，带来土地市场的重大变革。受此影响，土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模较去年同期收缩，同时由于优质地块大量流出，楼面价“水涨船高”式上扬，整体溢价率水平走高，房企拿地积极性仍较高。另外，各等级城市热度继续分化，长三角经济圈仍然是各大房企争相布局的热点区域。中部阵营房企以及部分地方深耕型房企表现亮眼，国企及央企背景的房企拿地优势凸显。展望下半年，预计随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地，供应量会有所增加，成交量随之上升，整体来看，全年供应和成交量基本维稳，预计与去年相差不大。

新房市场上半年活跃度较高，年初成交延续去年末行情，随着多城频频加码调控，成交量稳中趋降，但仍处于历史较高位。整体来看上半年呈现“先抑后扬、高位趋稳”的特征。分城市来看，楼市“南北分化、中部突起”，城市分化继续上演，热度向高能级城市聚集，长三角热度仍然领衔各大经济圈，珠三角以及成渝经济圈表现不俗。预计下半年调控升级的城市或将继续扩围，市场成交规模和成交均价仍将以“稳”为主。随着行业集中度逐渐提升，加上三道红线新规、房贷集中度管理制度、集中供地政策的发布，行业面临新变革，市场逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，精细化运营时代即将到来。

从二手房方面来看，上半年二手房市场整体量价齐升，一季度市场成交量集中释放，3月达到成交小高峰，随后在热点城市政策加码下，市场热度有所回落，但仍处于较高水平。受到成交量支撑，上半年价格稳中趋涨。二手房市场的调控政策更加落地化，五城公布小区参考价，改变了买卖双方的市场预期，对抑制当地房价涨幅起到了积极作用，但若让政策持续发力，还需加强后期监管。下半年，在房住不炒政策基调下，各城市调控加码，小区参考价新政或将有更多热点城市跟进，市场预期减弱，预计下半年市场成交量价稳中有跌，但全年量价水平与去年持平。

政策篇：调控层层递进、多管齐下，金融“强监管”高压不减

一、“房住不炒”常态化，调控政策“多点开花”

（一）“房住不炒”总基调不变，政策更趋精准化、主体化

2021年初至今，调控政策不断升级，从中央层面来看，继续坚定不移的坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的目标不变。从今年上半年来看，两会政府工作报告、央行及住建部等发言中均强调房住不炒，共计被提及6次。1月6日，住建部部长表示，下一步将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。1月15日，在国务院新闻办公室举行新闻发布会时强调，下一步，人民银行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。3月5日，全国两会召开，国务院总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，对于房地产行业，《纲要》提出，“十四五”期间要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。4月30日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。5月11日，央行发布2021年第一季度中国货币政策执行报告，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。整体来看，今年上半年各项会议继续强调“房住不炒”的总基调，自从2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，随后各类房地产政策的制定，都严格遵循，“房住不炒”定位逐渐常态化。

图：“房住不炒”定位不断深入强化

同时，在“房住不炒”的总基调下，政策调控从市场参与的各大主体入手，逐步走向精准化。“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，共同构成了一套组合拳，在坚定践行“房住不炒”总基调的同时，进一步解决房价上涨过快、稳定房价预期。预计在接下来的较长一段时间内，“房住不炒”都将作为房地产市场调控的总基调不变，并且政策调控呈现逐步主体化特征。

图：三大重点政策汇总

（二）因城施策精细化发展，调控从一二线下沉至热点三四线城市

在中央定调楼市后，地方以“房住不炒”为原则，进行了“因城施策”。与此同时，住建部于一季度调研了包括北京、上海、深圳、杭州、无锡等在内的一二线热点城市，对房地产调控工作做出相应指导，要求充分落实城市主体责任，牢牢把握房住不炒的定位，确保稳地价、稳房价、稳预期的目标。随后，多城发布调控新政，涉及限购、限售、限贷以及设立二手房参考价格等多方面。

2021上半年，房地产市场整体延续去年末的市场热度，部分城市市场热度居高，多地出台调控政策稳定楼市，据不完全统计，上半年约有二十城左右出手稳楼市，出台次数高达数百次。并且本轮调控呈现出多维度、多主体的特点，从调控方向来看，政策层层递进，更加量化细化，主要包括加强限售、限售、限价、推行公证摇号、调整增值税免征年限、加强预售资金监管、土地市场管理以及二手房成交参考价机制等。从城市来看，调控重点从年初的一线城市逐渐扩展到热点二线城市，随后又下沉至热点三四线城市及都市圈城市；同时，调控政策有逐渐细化至区县的特征。从调控方向来看，政策从此前的重点针对新房市场到逐渐转向二手房市场，如深圳、成都等城市发布的二手房成交参考价机制。

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（三）集中供地新规发布，供应端源头发力平抑地价

2021年2月底，22城应自然资源部要求开始实行住宅用地“两集中”的政策，要求集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理；集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。22城包括北上广深4个一线城市以及杭州、南京、厦门、苏州、重庆、武汉等18个热点二线城市。这些重点城市作为房地产市场的风向标，对全国地价、房价的变动起到重要的引导作用。

同时，本次采用两集中供地方式的城市在土拍规则上也各具特点，更加丰富多样，除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持”等，还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则，对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求，促进竞拍公平，避免热度过高，以达到控地价、稳房价的目的。

集中土拍政策对于土地市场而言迎来新的变革，一方面，集中土拍对政府供地行为产生约束作用，土拍更加公开化、透明化。另一方面，加速房企间的分化，利好资金实力强劲的大型房企。整体而言，集中土拍有利于平抑市场热度，稳定市场预期。值得注意的是，从竞拍结果来看，本次22城首轮集中土拍的平均溢价率为15%，相较于往年来看，溢价率有所控制。从分城市来看，城市间分化显著，基本呈现出“南北分化”之势。其中，重庆受到新房库存量低位的影响，溢价率水平高居22城首位。长三角经济圈热度仍然领先，杭州、宁波、合肥、南京等热点城市溢价率位居前列。与之相对应的是，尽管土拍规则不甚严厉，长春、青岛等北方城市土拍表现仍较为冷淡。总体来看，虽然在集中供地新规下整体溢价率水平有所控制，但是部分城市土拍热度仍然不减，预计接下来二轮供地或将面临土拍规则加码的可能。

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