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棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

2021-06-02 14:48:58    衡房网     行业动态 房产资讯      来源:楼市新观

在很多人的认知里,“棚改”几乎已经和“一夜暴富”画上了等号。尤其是在北上广深等一线城市,赶上棚改拆迁好政策,一夜“躺赚”几千万甚至是上亿补偿金都是轻而易举的事情。深圳白石洲、广州猎德村、北京望京等地都屡屡上演过这种惊心动魄的传奇“造富”故事。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

不过,最近半年以来有关“棚改结束”的传闻不绝于耳。“棚改”如果真的就此“结束”,将对哪类人影响最大?答案很多人都猜得到:一类是靠购买囤积老破小“博拆迁”发财的专业投资炒房客,另一类就是日思夜想期盼老房子拆迁,然后拿着巨额拆迁款购买新房的老小区“刚改”业主。

诞生之初被冠以“民心工程”之名的棚改真的要全面“结束”了吗?过去两年,确实有征兆显示,棚改在“踩刹车”且已近“尾声”:首先,2019年7月份,在住建部政策吹风会上,住建部副部长黄艳直言透露,“未来我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建”。有专业人士解读认为,这是住建部在为“棚改退场”做铺垫;

其次,2020年7月20日,国务院正式发布了对老旧小区改造工作提出具体要求和时间节点的文件。这象征着“旧改”正式落地,成为城市更新建设的新重点,更意味着在我国实行了近12年之久的“棚改”将逐渐退场;

最重要的是,在2020年的住建部年终总结大会上,住建部部长王蒙徽明确表态,从2021年起,将“全面推进城镇老旧小区旧改”,对“棚改”却是只字未提,不禁让人浮想联翩。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

虽然种种信号显示,始于2009年的棚改拆迁已经在全面“踩刹车”,但并不意味着棚改真的要全面“结束”了。因为另有证据显示,棚改依然在继续进行——2020年虽然是棚改收缩最严重的一年,但全年棚改开工总量依然达到了209万套。另外根据住建部发布的2021年一季度全国棚改开工进程推算,今年全国各大城市的棚改开工总量或不少于200万套。不仅如此,仅今年前5个月,发改委已经累计发放用于支持棚户区改造配套基础设施建设的资金就高达300多亿。

所以一句话总结就是,棚改确实在大幅收缩规模,但并未到“结束”的地步。尤其是网络上流传的“未来一套房子都不再拆迁”的说法,更是毫无事实依据的无稽之谈。比如浙江省今年3月份就发布文件明确,未来符合2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患三个特征的老旧小区,仍将“全拆重建”;再比如曾经的棚改拆迁大省山东,官方公布的2021年16市棚户区改造计划新开工总量是123781套。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

虽然未来棚改会照旧进行,但不得不提的是,未来“拆迁”将发生三大颠覆性改变:其一、划入棚改拆迁名单的条件将越来越苛刻。不会再出现过去地方大笔一挥,很多条件并不差的小区也会上拆迁名单的情况。事实上,从2018年9月起,国开行就已经收回了地方的棚改审批权限;其二、将最大可能压低拆迁成本,拆迁的方式也将回归最原始的“实物安置”,而不是“货币化补偿安置”。这意味着“一夜暴富”、“拆二代”都可能成为过去式;其三、未来“政企合作”改造的商业模式会彻底颠覆,开发商不会再有好的政策支持。换言之开发商承接拆迁项目的欲望将大大降低,这在一定程度上将有助于棚改拆迁返璞归真。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

住建部一锤定音,今年起,20年房龄的老房子全部这样“补短板”,这意味着老房子将全面“换新颜”、“迎新生”

据调查显示,我国在2000年底之前建成的小区约22万个,如今这些小区已步入老旧行列,涉及的居民有3900万户左右。很多人也许会有疑问,对于那些为数众多的不符合“棚改”条件的正在变老的城镇老旧小区,它们将面临怎样的命运呢?还有比拆迁更好的方式吗?

答案是肯定的。2020年底,住建部部长王蒙徽一锤定音:从2021年起,将针对全国17万个2000年以前建成(房龄20年)的城镇老旧小区进行为期5年的“旧改”工程。包括但不限于重点改造小区的水电路气及光线配套,有条件的可加装电梯,配建停车场。此外,在小区改造的基础上还会引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等提升类服务。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

此外,住建部副部长黄艳在“城镇老旧小区旧改工作指导说明会”上也说得很明确,从2021年起,要改变城市建设的拆迁文化,让城市留住不断有历史积累变迁的痕迹,留住体现城市品质的载体和要素。并且更加注重城市建成区存量的改造和提升,注重修补、修复、提升,注重微改造、小动作,在城市规划建设中加强与市民面对面的沟通,让居民从技术上、方法上介入,增加居民的获得感。

一言概之就是:从今年起,能不拆迁的就尽量不再拆迁,取而代之的是原地旧改。住建部虽然没有明确旧改之于棚改的优势,但明眼人其实都看得出来,“旧改”才是未来城市更新改造升级的“王道”,因为其不仅肩负着为数以千万计的老旧小区居民改善居住条件的重任,同时也是顺应“房住不炒”新时代的产物。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

简单来说,旧改较棚改有两大明显的优势:其一是形式优势,棚改是全拆重建、大拆大建,这就意味着棚改是更彻底地对老旧小区居民的居住条件进行改善,但成本也更高,且容易滋生“不公平造富”思想。而旧改是原地改造,有人说像整容,也有人说更像做手术,看似漫不经心,实则蕴含深厚功底;其二是对市场的影响有本质差别,棚改是消灭供给(拆旧),增加需求(买新),有助推市场升温,拉高房价之嫌;旧改则完全相反,消灭需求(旧的变好的),增加供应(修修补补又可以住二十年),从“维稳”市场的角度来看,旧改也更胜一筹。因此可以说,旧改是实打实的惠民政策。

但也不乏其人称,“小打小闹”的旧改现实中对城镇老旧小区居民并无实质性利好。事实并非如此,首先,宏观层面,“旧改”对促进国民经济发展,对各行各业的拉动效应并不输于棚改。有机构估算,未来5年棚改能撬动的投资总额高达4.5万亿,直接、间接带动数十个行业发展,包括建材行业、建筑装修产业、家具行业、电梯行业、通信设备行业、防水、涂料、管材、保温材料等等细分领域;

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

其次,微观层面,完成三大项内容的“旧改”工作后,补足了“短板”后,数千万套20年房龄的老房子从今年起又“吃香了。换言之,从今年起,20年房龄的老房子或迎来“升值”。

理由很简单:众所周知绝大多数城市老旧小区的地段、配套等都具有很强的优势,很多老旧小区之所以无人问津,归根结底是因为自身的小区环境和楼体等条件所限,而“旧改”恰恰能彻底补足老旧小区这方面的短板。尤其是很多底子好的老旧小区,在完成外墙粉刷、楼梯修补、加装电梯、引入物业、增加绿化、扩建停车场等一系列基础设施建设和普通设施建设之后,无异于改头换面,更有甚者可以称得上是“土鸡变凤凰”。可以预见的是,绝大多数具有地段优势和配套优势的老旧小区,在完成华丽变身后,市场认可度将大幅提升,这直接关系着其市场挂牌价的提升,更会吸引更多购房者的青睐。

事实上,根据贝壳研究院对2019年、2020年经历过旧改的三十多个老旧小区的市场挂牌价和市场认可度摸底调查,我们发现,基本上是所有的小区,在经过脱胎换骨地改造之后,都更容易被年轻一代购房群体认可:2020年年轻人对改造后的老房子的好感度已经由2019年的15.4%大幅提升到了44.7%,换言之“旧改”后的20年房龄的老房子“吃香”了很多。

棚改“结束”了吗?住建部一锤定音,今年起,老房子将“迎新生”

此外,从过去两年全国一些小区的改造后房屋价格走向来看,经过改造后的老房子,整体升值幅度基本都超过了10%。尤其是多层老房子加装电梯后,高楼层业主的身价上涨更明显。值得一提的是北京、上海两地12个顶楼房子的市场价格提升幅度更达到了惊人的30%以上。

最后我们想说,任何政策的实施,都是国家经过深思熟虑后作出的结果,棚改在我国已经实行了12年之久,虽然近年来存在一定程度的“跑偏”,但本质上还是解决民生住房问题范畴类的好政策,有存续下去的必要。至于为何会部分被“旧改”所取代,本质上是棚改的阶段性任务已经完成,叠加大规模棚改不利于稳定房价,所以被“踩刹车”也是情理之中。综上所述,虽然旧改也有助于城镇老旧小区提升品质,甚至是提高老房子的市场价格,但本质上该政策更多的是改善亿万居民住的问题。

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