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买房时机或在“今明两年”出现?最近3年是刚需的窗口期

2021-08-04 08:56:10    衡房网     楼盘行情    浏览:2213     房产资讯      来源:楼市指闻

很多人说,房价跌了,然而当刚需信心满满冲向售楼部的时候,赫然发现,房价不仅没有跌,反而依然呈现出上升的态势。这究竟是信息传播错误,还是房地产中介们故意为之?没人知道答案。

既然房价没有下跌,那么现在还适合买房上车吗?这一点可以从专家们的口中得出答案。经济学家吴晓波在2020年下半年曾这样说过“我以前很喜欢买房子,但是现在这种想法已经完全变了。”

 

很显然,这位经济学家转变了自己对购房的基本态度,他直言不讳地说到,原来自己很喜欢买房子,但是现在“改变思维”了,也就是不喜欢买房了。为啥吴晓波会有此转变?说到底,还是他觉得现在的房子没有投资价值和升值潜力了,毕竟没有人会跟钱过不去,眼看着房子即将升值的话,有能力的人都会去买几套囤着。

虽然吴晓波认为房价没有多少发挥空间、房地产没有多少潜力。不过也有专家认为,房地产大有可为,例如北师大教授董藩,就多次在不同场合提出,我国的城市化还有15年的时间要走,未来还有2-4亿农村人进城,他们的首要需求便是买房,所以房价还会上涨,北上广深这样的大城市,房价可能涨到80万元/平米才算合理。

有人说房价该涨、有人说房价要跌,究竟谁的话有道理,谁的语言代表着接下来楼市的方向?身在当下的购房者,依然不知晓。在买房这件事儿上,心里依然犯嘀咕。

那么什么时候才是刚需的真正买房契机呢?楼市进入“犹豫期”,刚需该不该买房?专家:买房时机或在“今明两年”出现,窗口期3年后或关闭。

1、对楼市影响大的莫过于“三条红线”。

这个政策在2020年9月初提出,央行和住建部联合组织了多家龙头房企举行座谈会,提出各大房企要进一步降低负债等相关指标。把“三条红线”降低为“三条绿线”,如果到期不能满足标准的,今后的融资将受到限制。

随后,万科总裁郁亮就在记者会上说道,这一次的三条红线,根本不亚于当年土地招拍挂的改革力度,三红线出现代表着房地产市场不可能继续依靠高负债、高融资获取红利了。规定把所有的房企摆在了同一个起跑线上,未来要依靠管理创造红利。

买房人经常把房地产开发商形容为“空手套白狼”的企业,其实所言属实,在高融资、高负债的经营模式下,房地产开发资金中,属于开发商自己的资金比例少之又少,一个楼盘价值10亿元,房企手中可能只有1亿元就可以买地皮动工了,依靠银行的高额融资和分批预售制下的快速回款,1亿元完全可以支撑起10亿元的高杠杆。

2、三红线落地,意味着高杠杆要弱化。

根据房地机构的研究显示,现阶段超过80%的房企无法满足三条红线的基本标准,也就是说,今后它们的融资增幅将受到约束。对于这一点,郁亮在2021年6月份的集团董事会上说到,现在现金比任何东西都重要。没有了高负债的情况下,房企们只能依靠过硬的建筑技术、提升建筑品质、提升管理水平来获得市场上的客源,进而获得更多的回款现金流。

3、住房需求不足,也是现实问题。

前文说到,三红线之后,房企们必须要依靠管理、依靠回款生存发展。房企长效发展的关键点在销售,那么当前市场上的购房需求有多少呢?指闻君认为已经很稀少了,西南财经大学在家庭金融调研报告给出结论,在购房者的第一目的性中,买房升值占到了85%的比例,也就意味着只有15%的人买房第一需求是居住,所以市场上的刚需其实不足15%。

另外,央行课题组在《金融界》发表的城镇家庭资产负债报告数据显示,我国的城镇家庭户均资产318万元,房产保有率达到96%,户均房产持有1.5套,有40%的家庭拥有二套房,还有10%的家庭拥有三套房。不管是从哪个方面而言,当前的住房市场,真正有需求买房的人很少。

4、债务临近,回款不足,只能降价。这也是专家们给出的近期房价预判,克而瑞分析指出2021年全年房企们有1.2万亿债务到期,7-8月份 1400亿元到期,一波接着一波偿债高峰到来,针对房地产的金融政策却在不断收紧,加之以房贷利率频频上浮。融资不足、需求减少,回款压缩的情况下,如何应对?

如果你是开发商,你会怎么办?笔者认为或许只有一个办法:甩卖促销。

5、为什么说最近3年是刚需的窗口期,2年后或关闭?

这主要是因为“三红线”规定将从3年之后开始全面实施,根据监管部门的意见,试点的房企要在2023年6月30日之前,全面完成降负债等基本目标,也就是说,这个措施并不会立即兑现,给了市场足够的缓冲器、也给了房企们足够的降负债的期间。到了2023年6月30日的全面执行的时候,才是发挥“威力”的时候,所以在此期间,为了销售、为了回款,促销或真的会给买房人带来福音。

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