房价迎来调整？央媒发声提示，银行行动，曹德旺、王健林看法一致

只要提到房地产，人们的第一印象便是“造富”，在过去的20年时间里，房地产不仅是经济的发动机，而且是家庭财富的制造主体，不管买房人是误打误撞购买、还是精心挑选购买。只要是买得早的人，基本都实现了财富跃迁。1998年福利分配方制度结束，商品房市场正式开启的时候，我国的平均房价才不到2000元/平米，而到了2021年的6月份，多数城市的平均房价已经超过10000元/平米，比1998年整体上涨400%。

房地产致富能力有多强？咱们举个例子：在上海，2009年的时候，内环的房价平均在2万元/平米，而且能达到2万元的楼盘还相对较少，多数内环的房子价格为1.8万元前后。当时就有很多人说这里的房价太高了，百姓们根本就买不起房子，所以房价要跌，咱们都不能当房奴。然而在2021年回头看看内环房价，均价已经涨至6万元/平米，如果你在2009年购买一套200万元房子，现在已经升值到了700万元-1000万元。差价直接达到400万元-800万元，这是多少人4-5辈子都难以企及的高度。

就算不是在北上广深，在一般二线城市和三线城市，在上一次的房价普涨带动下，房地产的增值势头依然不容小觑。燕郊这个城市估计很多人都听说过，因为棚改的带动，炒房团伺机而动促进了这个城市的房价高涨，也在调控升级之后，瞬间冷却，价格几近腰斩。只要谈及房地产，没有几个人不知道燕郊楼市。

即便是在这样一个“大涨大跌”的边缘性城市，买房早的人也盈利不少，2013年，这里的平均房价为3000元-4000元，从2016年至2017年，房价迎来了上涨高峰期，均价直接突破3.9万元，个别新盘备案价超过4万元大关。试想，如果2013年购买一套30万元房子，到了2017年就涨到了300万元，增幅超过900%，这可比股市、基金、期货等不可描述的行业更划算，即便是腰斩之后1.7万元，30万元的房子也增值了600%。

2021年之后，中国的房地产还能继续保持一如既往地“高造富”的发展格局吗？显然答案是否定的。经济学家任泽平说到，房地产发展长期看发展，中期看人口，短期看金融。长期而言，城市的发展动能成为了决定房价高低、房地产兴衰与否的根基因素。上海和鹤岗，哪个城市的房地产更具潜力？答案显而易见是上海，因为长期而言，这里的城市产业动能强劲，会持续不断地增加就业岗位、提升消费能力，人口会不断向大城市聚集，住房需求随之增加，房价也不会下滑。中期看人口，这一点不言而喻，无论是就业岗位吸引、还是政策导致，只要一个地方的人口快速在增长，那么住房需求便会扩容，进而拉动房价上浮。

短期看金融，这对房价涨跌的影响立竿见影，金融政策中，通俗可见的有货币发行量、银行利息的提高还是降低、金融机构的贷款门槛提高还是拉低。这一系列措施都会直接影响流向房地产资金多寡，进而直接起到调节房地产前进还是暂停的作用。2020年以来，房价迎来调整，因为针对房地产的金融政策正在快速收紧。

一方面，2020年8月末，央行和住建部联合组织了多家龙头房企座谈会，首次提出了针对降低房地产债务的三条红线，主要有3个方面的限制指标，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。根据房企踩线的不同尺度，划分进行有息负债的增长比例限制。即便是三条线全部达标，那么有息负债的增幅也不能超过15%。三红线措施与其说是降负债举措，不如说是“限制融资增长”举措。

红线措施之后，万科郁亮就评述到，这一次的改革力度，不亚于当年土地招拍挂带来的变化。三红线把所有的房地产企业拉到了同一个起跑线上，没有巨额融资的金融红利期，房地产企业们只能自发通过经营管理创造新的红利。看起来经营管理红利似乎很容易实现，然而并非所有企业都可以达到。管理是一个大课题，不管是大企业还是中小企业，到了一定发展阶段，管理问题都是一个迈不过去的坎儿。所以，只要经营管理不善，那房地产很可能迎来“赢家通吃”的局面，中小房企现金流不畅，可能会被大鱼吃掉。

另一方面，2021年1月份开始，央行又出台了一项新的举措：限制金融机构对买房人和房企的贷款比例。在《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》文件中，针对性提出了个人买房、房企贷款的最高比例限制。这也意味着，今后金融机构对房地产的贷款中，不可能随意增长。房地产行业的资金流入正在受到重重阻力，不可能继续像过去20年那样“随心所欲”增加开发资金了。

如果说限制资金流入楼市，对买房人并未有直接影响，可以忽略不计的话，那么2021年以来，房贷利率的变化，将直接提高买房人的房贷成本，直接决定了买房人是否有能力继续进入楼市购房的问题。买房成本调整？央媒发声提示，银行行动。

根据央媒每日经济新闻在5月份发布的《楼市大消息！五大银行集体行动，这个一线城市房贷全面涨价》数据显示，5月份以来，深圳的各大银行纷纷提高了首套房的房贷利率和二套房利率。现在为止，中农工建交5个大型银行的首套房利率上调15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房上浮35BP至5.6%（LPR+95BP）。另外，根据第一财经的报道，现在的工、农、中、交四大行房贷利率其实早就有了上调的迹象，招行等其他银行也在纷纷跟进这个上调尺度。

除了深Z之外，多个城市的房贷利率也开始迅速抬升。宁波、杭州的房贷利率纷纷上浮跟进，无论首套房还是二套房，基本都提高了10BP-20BP不等（中国证券报；YM）。有多位房地产专家分析，宁波等多个城市的房贷利率上调，其实与3-4月份以来这些城市的房价热有着密不可分的关联性，一方面银保监会和央行明确提出要限制经营贷款进入楼市，另一方面2021年之后住房需求快速释放出来，推动了买房需求过旺，所以适当提高房贷利率，可以降低楼市的供需旺局面。

多方因素加持之下，6月份该不该买房清晰了，曹德旺、王健林看法一致。

首先，该不该买房，还要看房价涨跌走向。2021年楼市已经被摁住了上涨的势头。调控层面已经不允许房价继续大幅向上推进，另一方面楼市资金收紧，但是房企们的债务却显著增加，克尔瑞数据显示2021年上半年超过1.2万亿房企债务到期，7月份将是新的一个偿债小高峰，约有1300亿元债务到期。所以面对需求不旺、调控加码、资金注入量低的行情，打折促销或成为多数房企的第一选择。如果是刚需有购房打算的话，不妨等房企真正降价之后再出手。

其次、能否买房，还需要看溢价潜力。2010年至2020年，国资委屡屡发布通知，要求央企、国企非房地产主营的企业，要有序退出房地产行业。国家电网、高速公路等超过14家房企公开宣布将全面放弃房地产。这其实传递出了一个新信号，就连央企都要退出房地产行业，说明这个行业的溢价正在缩减，直接表现为房价涨幅收缩问题。这一点，王健林、曹德旺的看法是一致的。

福耀玻璃曹德旺认为，我不会搞房地产行业，虽然房地产赚钱，但是我们不能去赚哪个快钱，专心搞好自己的实体就可以了。曹德旺对房地产始终持有批评和不看好的态度，曹德旺认为，房地产其实就是资金注入发展起来的行业，房地产吸纳了过多本应流向实体企业的资金。王健林则在一次节目访谈中直言，纵观世界各个国家的房地产，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年的，所以万达才要从房地产转向文化旅游行业，王健林作为万达地产的创始人，也是中国房地产标杆性人物，相信他们的看法具有前瞻性。

那么，该不该买房呢？或许已经相当清晰了。