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房屋买卖未办理过户,征收补偿款该给谁?

2018-03-10 来源:
 
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裁判规则


1、房屋买卖协议的当事人不能提供证据证明其是涉案被拆除房屋的所有权人的,依法不具有提起房屋征收诉讼的原告主体资格——倪江与徐州市鼓楼区人民政府行政强制案


本案要旨:房屋买卖协议是否有效以及涉案房屋所有权是否转移不属于房屋征收补偿案件的审查范围。房屋的所有权争议应当通过民事诉讼的途径予以解决。房屋买卖协议的当事人不能提供证据证明其是涉案被拆除房屋的所有权人的,该当事人与房屋征收部门强制拆除涉案房屋的行为之间不具有行政法上的利害关系,依法不具有提起诉讼的原告主体资格,法院应裁定驳回起诉。


2、因未办理房屋过户登记而未取得房屋所有权的当事人不是被征收人,与房屋强制拆除行为没有法律上的利害关系——莆田市恒通汽车运输有限公司与莆田市涵江区人民政府、莆田市涵江区住房和城乡建设局行政征收、行政强制案


本案要旨:国有土地上房屋征收的被征收人是房屋所有权人,征收补偿的对象也是房屋所有权人。因此,在房屋征收管理活动中只有房屋所有权人与房屋征收及其相关行政行为具有法律上的利害关系。因未办理房屋登记而未取得涉案房产的所有权的当事人不是被征收人,与房屋强制拆除行为没有法律上的利害关系,不具有房屋征收行政诉讼的原告资格。


专家观点


1、征收房屋时,房屋未办理过户登记的补偿


征收房屋时,被征收房屋已经进行交易但未办理过户登记的现象,是比较常见的现象。


根据《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”依据该规定,房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有,买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。


根据《征收条例》第2条规定,房屋征收的补偿对象为房屋所有权人


依据上述规定,征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的,房屋征收部门仍应当对房屋出卖人给予补偿。但房屋征收实践中,房屋交易未办理过户登记手续,但房屋已经交付买受人使用的现象是比较常见的。此时,如果仍按照法律规定对房屋出卖人进行补偿,则有可能导致房屋买受人拒绝搬迁的现象发生。同时,房屋买受人支付了购房款既未获得交易房屋的产权,也未获得房屋征收补偿,虽然其可以通过合同向出卖人主张债权,但却无形中加剧了社会矛盾的产生,对社会的和谐稳定非常不利。


对此,笔者认为,征收已经进行交易但未办理过户登记的房屋,如果买卖双方没有争议,可以在房屋管理部门出具相关证明的情况下将房屋买受人确定为被征收人,或者在买卖双方协商一致并履行一定手续的情况下将征收补偿直接发放给买受人。如果买卖双方存在争议,可按人民法院或仲裁机构作出的生效司法文书的内容确定房屋所有权人[1];补偿方案确定的签约期限届满,买卖双方争议未解决的,可按房屋所有权人不明确,由房屋征收部门报请市、县级人民政府按照补偿方案作出补偿决定。


2、房屋征收补偿应考虑对房屋现实居住人的保护


从此立法的变化上可以看出:对合法有效合同的保护,不轻易否定或解除该合同更符合市场经济规律,也更符合现实国情。结合到我们讨论的此类案件,房屋买卖合同已成立多年,且买方居住多年,事实上已形成了对该房屋社会观念上的所有和生活上的依赖。


先不论房屋被强制拆迁卖方是否还有过户的义务与必要性,拆迁补偿的初衷为对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰,其补偿款为给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持,而作为多年前已将房屋卖给对方且已得到相应价款的房屋卖方,其利益不会因房屋被拆迁而受损或得不到保护,而本案中如果买方当事人获得了拆迁补偿款,则对尚欠卖方的部分购房款更增加了其偿还能力,甚至卖方可以向法院依标的的密切联系原则提出在补偿款范围内自身债权具有优先性。




法律依据


1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》


第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。


2.《中华人民共和国行政诉讼法》(2017修正)


第二十五条  行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。


有权提起诉讼的公民死亡,其近亲属可以提起诉讼。


有权提起诉讼的法人或者其他组织终止,承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。


人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为,致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的,应当向行政机关提出检察建议,督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的,人民检察院依法向人民法院提起诉讼。


3.《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》


第十二条 与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。


4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》


第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。


基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。


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